Czy REIT-y są przyszłością inwestycji? Konkurencja dla tradycyjnych korporacji.

Minister niedawno potwierdził, że trwają prace nad wprowadzeniem przepisów o REIT-ach. Coraz większa grupa wynajmujących obawia się konkurencji.

Niedawny wywiad ministra rozwoju i technologii, który został opublikowany 1 lipca 2024 roku, zdominowała kwestia programu „Kredyt na start”. Dlatego niewiele osób zapewne zwróciło uwagę na fakt, że minister potwierdził kontynuowanie prac nad przepisami dotyczącymi REIT-ów. Historia związana z planami wprowadzenia tych regulacji sięga 2016 r. Wydaje się jednak, że teraz perspektywa powstania preferencyjnie opodatkowanych spółek inwestujących m.in. w najem mieszkań jest najbliższa od 2018 r. Dlatego wielu właścicieli 1-2 lokali na wynajem już teraz obawia się konkurencji ze strony REIT-ów oraz podmiotów najmu instytucjonalnego (PRS).

Eksperci RynekPierwotny.pl zastanawiają się, czy takie obawy są uzasadnione. Ciekawym punktem odniesienia może być rynek najmu u zachodniego sąsiada.

Obawy drobnych wynajmujących dotyczące konkurencji ze strony „korponajmu” mogą być związane z obserwacją sytuacji widocznej u zachodniego sąsiada. Niemcy to bowiem kraj, który wyróżnia się udziałem najmu instytucjonalnego w całym rynku wynajmu mieszkań. Przypomnijmy, że chodzi o bardzo duży rynek, ponieważ według danych Eurostatu około 47% mieszkańców Niemiec (40 mln) zasiedla lokum wynajmowane za rynkowy czynsz. Niestety, nie mamy wielu precyzyjnych informacji mówiących o tym, jaką część niemieckiego rynku najmu kontrolują profesjonalni inwestorzy.

Szacunki firmy JLL z końca minionej dekady wskazują, że wówczas podział grupy komercyjnych niemieckich wynajmujących był następujący:

• drobni, prywatni właściciele mieszkań na wynajem – własność 5,6 mln mieszkań,
• instytucjonalni właściciele mieszkań na wynajem (m.in. firmy inwestujące w najem większych pakietów mieszkań, fundusze inwestycyjne, banki oraz firmy ubezpieczeniowe) – własność 2,9 mln mieszkań,
• pozostali komercyjni wynajmujący – własność 0,3 mln mieszkań.

Można przypuszczać, że obecnie wyniki wykluczające m.in. spółdzielnie oraz spółki z udziałem państwa wyglądają podobnie jak powyższe. Domeną instytucjonalnych wynajmujących są duże miasta. Z raportu „Housing Market Report Berlin 2024, Berlin Hyp & CBRE” wynika, że w Berlinie niecałe 80% nowych mieszkań planowanych do wybudowania lub już powstających zostanie przeznaczonych na profesjonalny wynajem. Mowa o inwestycjach powstających od razu z myślą o wynajmie dużych pakietów lokali. W 2019 r. analogiczny udział takich berlińskich lokali dla dużych wynajmujących wynosił jeszcze niewiele ponad 2/3. Faktyczny odsetek nowych lokali z Berlina przeznaczonych na wynajem może przekroczyć wspomniany wcześniej wynik (niecałe 80%), ponieważ pewną część tych „M” kupią jeszcze drobni inwestorzy.

W Polsce takiej skali najmu nie będzie, ale… Niemcy to oczywiście specyficzny przykład, którego nie można odnieść całkowicie do polskich warunków. Jeżeli chodzi o nasz kraj, to zbudowanie podobnie dużego rynku wynajmu (w tym instytucjonalnego) jest już niemożliwe ze względu na wysoki udział własności mieszkaniowej oraz generalną niechęć młodych rodaków do długoterminowego wynajmu.

W tym kontekście przypomnijmy, że 87% mieszkańców Polski zasiedla własnościowe lokum (lokal mieszkalny lub dom). To jeden z najwyższych wyników w UE, chociaż musimy pamiętać, że uwzględnia on również młodych dorosłych zamieszkujących z rodzicami. Natomiast wyniki badania przeprowadzonego niedawno przez łódzki oddział NBP wskazują, że największą grupą najemców z miast wojewódzkich (40%) wybrała najem z powodów czysto finansowych, czyli braku możliwości kupna lokum. Te osoby będą w pierwszej kolejności zainteresowane własnością mieszkaniową jeśli nadarzy się okazja do jej pozyskania.

Podobna sytuacja może dotyczyć licznych osób, które jako przyczynę najmu mieszkania podają przeprowadzkę z powodu pracy/edukacji lub wyprowadzkę od rodziców (łącznie: 33%). Tylko co trzynasty ankietowany wskazał najem jako wybór związany z elastycznością zawodową i brakiem decyzji co do ostatecznego miejsca zamieszkania (odpowiedź: „najmuję, ponieważ nie wiem, gdzie chcę mieszkać/pracować za kilka lat”).

Z drugiej strony, trzeba pamiętać o specyfice dużych aglomeracji, czyli tych miejsc, którymi instytucjonalni inwestorzy są i będą zainteresowani w pierwszej kolejności. Młode osoby zamieszkujące na terenie największych krajowych miast mogą być częściej niż wszyscy ich rówieśnicy zmuszone do długoletniego wynajmu. Warto tutaj wspomnieć, że najgorszą relacją cen metrażu i płac cechują się właśnie największe polskie miasta. Chodzi zwłaszcza o Warszawę i Kraków. Poza tym wiodące ośrodki miejskie oraz ich okolice będą się wyróżniać w przyszłości imigracją zarobkową na skalę większą niż średnia ogólnopolska.

Naturalnie, duzi inwestorzy mieszkaniowi będą obserwować np. politykę imigracyjną Polski i na jej podstawie weryfikować swoje plany. Analiza inwestycyjna obejmie również mocno rozdrobniony, lecz konkurencyjny dla dużych podmiotów rynek prywatnego najmu w takich miastach jak np. Warszawa, Kraków lub Wrocław.