Jak wartość klasy energetycznej wpływa na cenę produktu?

Ministerstwo Rozwoju pracuje nad wprowadzeniem klas reorganizujących oznaczanie nieruchomości pod względem efektywności energetycznej. Ma być przede wszystkim czytelnie: zamiast konkretnych wartości będą oznaczenia literowe – od A+ do G.

Czy klasy będą też świadczyć o wartości nieruchomości? Rynek niemiecki dowodzi, że jest to bardzo ważny czynnik cenotwórczy. Ceny mieszkań: różnica między „wampirami energetycznymi” a tymi z najwyższą klasą energetyczną

Jak wynika z analizy portalu analitycznego Empirica Regio, różnica wartości cen mieszkań z najwyższą klasą energetyczną AA (nieruchomości wytwarzające więcej energii, niż zużywają) a „wampirami energetycznymi” z najniższą klasą G/H w ciągu dekady bardzo mocno się powiększyła, a rozwarcie nożyc przyspieszyło w 2022 r. Przyjmując za punkt odniesienia klasę C, na koniec I połowy br. premia dla lokali z kategorii AA to 412 euro za mkw. wobec 185 euro w I połowie 2014 r.

Dyskonto dla nieruchomości ze znaczkiem G/H względem klasy C wynosiło zaś na koniec czerwca br. 333 euro wobec 72 dekadę wcześniej. Tym samym różnica między AA i G/H wzrosła z 257 euro za mkw. do 745 euro.

Świadectwa charakterystyki energetycznej obowiązkowe są już dzisiaj, choć traktowane bez powagi. Co zmieni wprowadzenie klas?

Najnowsza analiza Empirica Regio potwierdza, że na niemieckim rynku mieszkaniowym wpływ klas energetycznych lokali i domów na rynkową wycenę lokum jest coraz widoczniejszy – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Sytuację dotyczącą zachodniego sąsiada warto obserwować z zainteresowaniem, mimo że Polska jest unijnym outsiderem pod względem tempa wprowadzania klas energetycznych budynków.

Jeżeli system takich klas energetycznych w polskich warunkach zacznie obowiązywać od 2026 r., to prawdopodobnie nabywcy domów i lokali zwrócą wtedy większą uwagę na temat energochłonności. Przeciętnemu Kowalskiemu łatwiej bowiem zinterpretować klasy energetyczne niż sam wskaźnik rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną wyrażony wskaźnikiem kWh/(mkw.*rok) – dodaje.

Ekspert podkreśla, że trzeba pamiętać, że w 2027 lub 2028 r. zostanie uruchomiony unijny system handlu emisjami ETS 2 obejmujący transport oraz budownictwo. – Będzie on skutkował dodatkowymi obciążeniami finansowymi dla właścicieli domów ogrzewających je węglem lub gazem. Te obciążenia (podobnie jak koszty przyszłej termomodernizacji) będą tym większe, im większe zapotrzebowanie budynku na energię – mówi Prajsnar.

– Jeśli chodzi o właścicieli mieszkań, to coraz istotniejszy może być wzrost kosztów ciepła sieciowego. Podsumowując, tematyka dotycząca energochłonności będzie coraz ważniejsza, a to powinno skutkować przełożeniem zużycia energii na wycenę rynkową nieruchomości mieszkaniowych – podsumowuje.

Koszty modernizacji obniżają wyceny

Według analityków Deutsche Banku trudno nie wiązać wartości nieruchomości z kwestiami efektywności energetycznej. Na niemiecki rynek mocno wpłynęła tzw. ustawa o ogrzewaniu mająca na celu zwiększenie udziału OZE (minimum 65 proc.) w ogrzewaniu mieszkań i podgrzewaniu wody: od 2024 r. w nowo powstających budynkach, a w istniejących – w latach 2026–2028.

W efekcie między wiosną 2022 r. a I kwartałem 2024 r. ceny nowych nieruchomości mieszkalnych spadły o 5 proc., a istniejących nieruchomości spadły o 15 proc. – według Federalnego Urzędu Statystycznego. Według Hypoport ceny starszych domów spadły o 13 proc. między wiosną 2022 r. a grudniem 2023 r., podczas gdy nowe domy podrożały o 4 proc.

„Gwałtowne spadki cen w latach 2022–2023 w przypadku starszych budynków z potencjalnym obowiązkiem renowacji mogą wyjaśniać, dlaczego według bazy danych OECD ceny spadły w Niemczech gwałtowniej niż w pozostałych 33 analizowanych krajach, mimo bardzo podobnego szoku stóp procentowych” – czytamy w raporcie Deutsche Banku.

Według analiz Verband Deutscher Pfandbriefbanken w 2023 r., przyjmując za punkt odniesienia nieruchomości z klasą energetyczną AA, dyskonto już klasy A wyniosło 10 proc. w przypadku bliźniaków i 6 proc. w przypadku mieszkań. Dla klasy G/H to odpowiednio 21 i 14 proc.